Zanimalo nas je, kakšne so danes razlike med cenami rabljenih stanovanj v Ljubljani in Mariboru, kako visoke so najemnine ter nakup katerega stanovanja bi bil z vidika donosnosti naložbe najbolj optimalen.

Evidentirane kupoprodajne cene rabljenih stanovanj smo analizirali v obdobju od junija 2023 do januarja 2024. Za boljše razumevanje dinamike trga smo razdelili stanovanja v tri kategorije, glede na njihovo velikost in sicer 25-40 m², 40-60 m² in 60-100 m². Za območje analize ljubljanskega trga smo vzeli realizirane transakcije v radiju 7,5 km od centra Ljubljane in za Maribor v radiju 5 km. V ozir smo vzeli stanovanja v objektih zgrajenih do leta 2015, iz najemnih transakcij smo izvzeli davke in upoštevali transakcije brez vključenih obratovalnih stroškov v najemnino.

Opredelitev območja in analiza

• Stanovanja velikosti 25 – 40 m²

Ljubljana: Cene garsonjer v povprečju dosegajo 4.165 EUR za kvadratni meter. Za standardno 33 m² garsonjero, zgrajeno okoli leta 1956, bi tako odšteli okvirno 136.000 EUR. Najemna cena takšnega stanovanja v povprečju dosega 435 EUR (13,40 EUR/m2).

Maribor: Za primerljivo stanovanje, bi plačali približno 67.000 EUR ali okoli 1.990 EUR/m², kar predstavlja 52-odstotno razliko v primerjavi z Ljubljano. Mesečna najemnina za takšno stanovanje v povprečju dosega 400 EUR (13,20 EUR/m²).

• Stanovanja velikosti 40 – 60 m²

Ljubljana: Stanovanja med 40 in 60 m² v povprečju dosegajo prodajne cene okoli 187.500 EUR ali 3.700 EUR/m². Mesečne najemnine takšnih stanovanj v povprečju znaša 635 EUR (12,80 EUR/m²).

Maribor: Stanovanja primerljive velikosti se prodajajo v povprečni vrednosti 98.000 EUR ali 1.900 EUR/m², kar je za 48,5 odstotka manj kot v Ljubljani. Mesečna najemnina v povprečju znaša 540 EUR (10,80 EUR/m2).

• Stanovanja velikosti 60 – 100 m²

Ljubljana: Za večja stanovanja kupoprodajne cene v povprečju dosegajo 3.430 EUR/m² in mesečne najemnine okoli 960 EUR (13,70 EUR/m²). Za stanovanje velikosti 74 m², zgrajeno okoli leta 1965, bi tako plačali približno 254.000 EUR.

 Maribor: Za stanovanje primerljive velikosti bi plačali približno 131.000 EUR ali okoli 1.830 EUR/m², kar je 47 % manj kot v Ljubljani. Najemnina brez stroškov obratovanja se za takšno stanovanje giblje okoli 560 EUR (7,90 EUR/m²).



V spodnji tabeli dodajam zbirni prikaz višine kupoprodajnih in najemnih cen na m2 v odvisnosti od kvadrature stanovanja.

Kje in kakšne vrste rabljeno stanovanje bi bilo z vidika dobičkonosnosti najboljša naložba?

Zanimalo nas je, kakšno stanovanje in kje, bi bilo z vidika dobičkonosnosti naložbe najbolj upravičeno. Poudarjamo, da so izračuni zgolj informativne narave in se ne smejo smatrati kot naložbeni nasvet. Zaradi narave tega članka predstavljamo zgolj izračun, ki predstavlja bruto donosnost in ne upošteva raznih tveganj in drugih spremenljivk, ki lahko občutno vplivajo na dobičkonosnost naložbe, kot so: stroški povezani z nakupom in prodajo, plačilo davka, strošek renovacije, stroški vzdrževanja, zavarovanje, stroški in oblike financiranja, morebitno neizterljivost ali izpad najemnin ipd. Prav tako temelji izračun na najemnih pogodbah, ki so sklenjene za vsaj pol leta. Z morebitnim oddajanjem stanovanja preko platform, kot so Airbnb, bi potencialno morda lahko dosegli višje donose, vendar le-ti niso bili predmet te analize. Prav tako pretekli trendi na trgu ne odsevajo nujno prihodnjih trendov. Za poglobljene analize nepremičninskega trga in finančno svetovanje s področja donosnosti posameznih nepremičnin me lahko kontaktirate preko el. naslova: urban.vamberger@si-csa.si.

Glavni dobiček pri nakupu in oddajanju stanovanja izhaja iz dveh glavnih virov: iz mesečnih najemnih prihodkov ter iz kapitalskega dobička.

• Mesečni najemni prihodek

V spodnji tabeli je prikazana ocena višine letne donosnosti naložbe (danes) iz najemnin, za obe lokaciji in za vse tri segmente stanovanj.

Kot je razvidno iz zgornje tabele bi potencialno največji donos dosegli z nakupom in oddajanjem garsonjere v Mariboru. Pri slednji bi s strani najemnin lahko danes pričakovali donos v višini okoli 7,10 % letno. Najslabši donos bi danes prinesla naložba v garsonjero v Ljubljani (3,85 %). Zanimivo je, da je največja in najmanjša vrednost donosa pri enakem tipu stanovanja, vendar za drugo lokacijo. To je najverjetneje posledica velikega povpraševanja in premajhne ponudbe garsonjer v Ljubljani, ki dosegajo vrtoglave cene. Razlika med ceno EUR/m2 garsonjere in večjega stanovanja v Ljubljani je zelo velika, medtem, ko se cene EUR/m2 pri stanovanjih v Mariboru bistveno manj razlikujejo.

• Kapitalski dobiček

Kapitalski dobiček predstavlja donos, ki ga dosežemo, ko nepremičnino zaradi rasti cen na trgu prodamo za več, kot smo jo kupili. Donos v obliki kapitalskega dobička je seveda odvisen od časa, kdaj smo nepremičnino kupili in kdaj prodali. Od tega bo tudi odvisna višina dajatev, ki jih bomo morali plačati ob prodaji nepremičnine. V spodnji tabeli so predstavljeni podatki (vir: SURS) rasti indeksa cen rabljenih stanovanj od leta 2015 za obe mesti.

Rasti indeksa po procentih in vrednostih

Cene stanovanj so v preteklih letih najbolj zrasle v Mariboru, po poročanju GURS-a je bila ta rast od drugega polletja 2020, do 1. polletja 2023 kar 46-odstotna. V Ljubljani so v enakem časovnem obdobju cene rabljenih stanovanj zrasle za 28 %.

Iz primerjalne analize rasti indeksa cen rabljenih stanovanj v Ljubljani in Mariboru (vir: SURS) je razvidno, da so od leta 2015 najbolj rasle cene rabljenih stanovanj v Mariboru. Višjo rast na letni ravni je Ljubljana dosegla le v letih 2017 in 2020.

Z vidika donosnosti naložbe, bi od leta 2015 v obliki kapitalskega dobička in donosa iz najemnin največji donos dosegli z nakupom rabljenega manjšega (25-40 m2) stanovanja v Mariboru.

Zavedamo se, da je vsaka naložbena odločitev individualna in kot taka zahteva poglobljeno analizo ter finančno svetovanje. Pri CSA ponujamo širok nabor storitev na področju nepremičninskega in finančnega svetovanja, naše rešitve pa so prilagojenes vašim specifičnim potrebam.

Vabimo vas, da se na nas obrnete za podrobnejše svetovanje, ki bo vašim naložbam pomagalo doseči optimalne rezultate. Ne glede na to, ali razmišljate o nakupu prve naložbene nepremičnine ali želite razširiti svoj portfelj, je naša ekipa tukaj, da vam z znanjem, izkušnjami in poglobljenim poznavanjem trga pomaga pri doseganju vaših finančnih ciljev.