Pred nakupom zemljišča za investicijo se odpira vrsta pomembnih vprašanj in potrebnih premislekov, ki lahko ključno vplivajo na končni izid vaše naložbe. Z namenom olajšanja odločitvenega procesa vam predstavljamo nekaj ključnih stvari, ki jih je nujno pregledati preden se odločite za nakup.

• Zemljiškoknjižni izpisek

Zemljiška knjiga je javno dostopna in vsem omogoča vpogled v trenutno zemljiškoknjižno stanje vsake nepremičnine. Iz dejstva, da je zemljiška knjiga javna tako izhaja neovržna pravna domneva, da je vsakomur znano pravno stanje nepremičnine in se posledično morebitni kupec nepremičnine po opravljenem nakupu nepremičnine, v primeru odškodninske tožbe, ne more sklicevati na to, da mu pravno stanje, ki izhaja iz zemljiške knjige ni bilo poznano. Ob zanimanju za nakup posamezne nepremičnine je tako ključna preverba morebitnih vpisanih zaznamb izvršbe, vrstnega reda, spora, izrednega pravnega sredstva, predznambe ali neizvedene plombe glede predlaganih vpisov ali pravnih dejstev v izogib morebitnim pravnim posledicam, ki lahko iz tega izhajajo.

Najbolj temeljna in posledično osnovna stvarna pravica na nepremičnini je lastninska pravica, a je le-ta lahko omejena z mnogimi drugimi podrejenimi pravicami, ki jo ključno omejujejo ali v nekaterih primerih lahko tudi izključujejo. Med podrejene pravice spadajo tako stvarne - hipoteke, služnosti, stvarna bremena, stavbne pravice, kot tudi knjižne obligacijske pravice – prepoved odtujitve in obremenitve, zakupna in najemna pravica, predkupna in odkupna pravica, posebna pravica uporabe javnega dobra. Pred morebitnim nakupom nepremičnine je tako priporočen temeljit pregled zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine in razumevanje posameznih vpisanih zaznamb in omejitev ter njihovega vpliva na osnovno lastninsko pravico na nepremičnini.

• Dostop do parcele

Pri nakupu zemljišča za investicijo je ključno vprašanje tudi dostop, le-ta mora biti pravnoformalno urejen, saj spada med ti. služnosti, ki so opredeljene kot izvedene stvarne pravice na tuji stvari.

Pred nakupom je tako potrebno preveriti ali ima trenutni lastnik parcele pravnoformalno urejeno služnostno pravico prehoda na sosednji parceli (po kateri je v naravi urejen dostop do parcele, ki je predmet prodaje) in/ali ta meji na javno cesto. Služnostne pravice prehoda, hoje in vožje so v primeru, da so pravnoformalno urejene, vpisane v zemljiškoknjižnem izpisku in jih je tako mogoče preveriti. V primeru, da trenutni lastnik na sosednji parceli, po kateri sicer v naravi poteka dostop, nima urejene služnostne pravice, lahko to ključno vpliva na vrednost zemljišča, saj se razume, da dostop do parcele pravnoformalno ni urejen.

• Namenska raba zemljišča in OPPN

Predpisana namenska raba zemljišča določa vrsto gradnje, ki je na posamezni parceli dovoljena. Ustrezna namenska raba je pri zemljiščih za investicijo ključnega pomena, saj lahko določa npr. gradnjo stanovanj, poslovnih stavb ali pa predvideva le gradnjo prometne infrastrukture, parkov itd. Podatki o namenski rabi posameznih zemljišč so javno dostopni s strani GURS, natančnejša določila po posameznih rabah pa so definirana v posameznih občinskih odlokih, ki sledijo občinskim podrobnim prostorskim načrtom. Ker je brskanje po OPPN in iskanje določenega območja ter prostorsko-urbanističnih pogojev gradnje znotraj le-tega lahko dokaj zamudno, je priporočljivo pred odločitvijo za investicijo pridobiti Lokacijsko informacijo za zemljiške parcele, ki so predmet nakupa. Le-ta investitorja seznani s pravili urejanja prostora, ki veljajo na določenem zemljišču ter s pogoji, ki jih je potrebno upoštevati pri gradnji in drugimi relevantnimi podatki o javnopravnih režimih na dotičnem zemljišču. Vloga za izdajo lokacijske informacije se vloži na občini na območju katere leži obravnavano zemljišče. Lokacijska informacija je tako osnovni dokument, ki nosi vse informacije o pravno mogočem razvoju posameznega zemljišča.

• Komunalna opremljenost zemljišča - bližina priključkov

Pomembno informacijo pri nakupu stavbnega zemljišča predstavlja tudi sama komunalna opremljenost zemljišča – komunalno neopremljena zemljišča dosegajo na trgu nižje vrednosti od komunalno opremljenih. Pomembnen faktor v primeru komunalne neopremljenosti je tudi dejanska oddaljenost potrebnih komunalnih priključkov od same parcele.

Preverba osnovne komunalne opremljenosti zemljišča je dokaj preprosta in javno dostopna preko Portala Prostor Geodetske uprave RS, ki omogoča hiter vpogled v zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture (GJI), ki vsebuje podatke o gradbenih inženirskih objektih gospodarske javne infrastrukture in omrežjih, ki služijo določeni vrsti gospodarske javne službe državnega ali lokalnega pomena. Omenjen portal nam da lahko nek grob uvid v oddaljenost posameznih komunalnih priključkov od naše parcele. Pri odločanju za investicijo je višina stroška za komunalno opremljenost zemljišča močno odvisna od tipa gradnje, ki je predviden na parceli, prav tako je višina morebitnega prispevka odvisna od občine v kateri se zemljišče nahaja. Osnovo za izračun komunalnega prispevka, ki ga bo potrebno plačati pri razvoju zemljišča predstavljajo posamezni Odloki o podlagah za odmero komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo na območju izbrane Občine, ki določajo vse predpostavke, ki jih je potrebno vzeti v ozir glede na predvideno gradnjo na posameznem zemljišču. Kot zanimivost sem izdelala kratko analizo višine komunalnega prispevka po posameznih občinah za enostanovanjsko stavbo s površino parcele 500 m² in NTP v višini 150 m², ki si jo lahko ogledate na povezavi.

Pred odločitvijo za investicijo v nepremičnino je priporočljiva izvedba skrbnega pregleda same nepremičnine, s katero si zagotovimo zadostne podatke za informirano in ustrezno odločitev za investicijo in izvedba finančnih projekcij oz. študije izvedljivosti projekta, ki nam natančno opredeli finančni aspekt projekta ter vsa morebitna tveganja, ki bi bila pri tem prisotna. V CSA nudimo storitve svetovanja v procesu odločanja za investicijo in v procesu nakupa nepremičnin, za več informacij me lahko kontaktirate na mail gabriela.lozancic@si-csa.si.